现在，让我们对中国的房地产行业进行真正的大数据分析。

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首先，中国国家统计局发布了2000年以来房地产行业运营的现金流量表。

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自2000年以来，中国房地产宏观经营的现金流和开放情况(信息来源:中国国家统计局。作者造表）

报表第一列为销售额，第二列为按总税负率15%估计的纳税额。这个比例只能低估，不能虚高。第三列是房地产开发商开发投资的“具体及时限额”。该金额不同于固定投资的R&D投资金额，是指现金流中用于购地、建安、管理等经营支出的具体用途。有了这三组数据，您可以使用公式：销售金额-税收-及时投资，计算房地产开发商的运营净现金流，即表格上的第四列（背景为黄色，注意表格）。

你可以看到的是，房地产开发商的净现金流一直是负数！第五列是在建项目，本身就是房地产开发商手中的资金，以后可以转现还款。第六列是竣工面积。后面也不详细说明，大家可以自己查询。

让我们详细解释一下表格数据。

房地产开发商的经营净现金流总是负的，而且是很大的负值。这只能解释一件事：自2000年住房商业化全面启动以来，房地产开发商从未转移过整体利润。房地产开发商将所有利润投入到再生产中，这还不够。他们仍在继续增加贷款力度，导致净现金流负数缓慢增加。截至2000年，房地产开发商净现金流总额为65.82万亿元。现在流动的负数必须用贷款来填补。因此，这60多万亿本身就是房地产开发商的总债务规模，略等于当地政府的总债务规模。这在数据上真的是一个有趣的偶然——和全国各地的地方政府一样，房地产开发商擅长欠债。

就房地产开发商的年度资金分配数据而言，2021年最大，达到20.11万亿，这也是房地产行业最后的辉煌时代。2022年，房地产行业迅速崩溃，人们立即停止买房。因此，房地产开发商的现金流急剧恶化。100强房地产企业负债超过40家。因此，2022年，房地产开发商的年度资金分配迅速下降到14.9万亿元，降幅达到25.9%。请记住，房地产开发商的资本投资可以是硬投资，虽然土地可以少拿，但项目投资绝对不能下降。以前拿到的土地必须分期付款，也要按时付款。如此巨大的资金分配减少必然反映在竣工面积上。因此，2022年竣工面积为8.62亿平方米，同比下降10.14亿平方米，同比下降15%。今年一季度，房地产开发商资金投入3.47万亿元，同比下降9.22年同期3.83万亿元。这表明房地产开发商仍在强制减少开支。

房地产开发商总负债65.82万亿，换来在建项目74.64亿平方米。这种在建项目，即房地产开发商的财产。现在让我们详细计算一下这个在建项目实现后能创造多少收入，以及它是否能覆盖房地产开发商65.82万亿元的总负债。

50%，这可能符合实际情况，我们乐观地估计，房地产开发商一路按施工进度支付，不拖欠工程款。按3000元/平方米估计单方建安成本不会有问题。这样，在建项目至少要花费3000元x50%x76.46亿平方米=11.47万亿元。对于这些资产，我们高兴地预测，今年第一季度商品房平均销售价格为10200元/平方米。同时，假设未来市场能够保持稳定，一分钱也不会下降。综上所述，所有资产销售完成后可获得的收入为:10200元/平方米x76.46亿平方米=77.99万亿元，而销售税费为:77.99万亿x15%=11.7万亿元。累计而言，房地产开发商手中的所有资产最多可以换取77.99万亿元的收入，扣除11.47万亿元的工程费和11.7万亿元的税款，只剩下54.82万亿元，不足以偿还房地产开发商的总负债65.82万亿元，空缺11万亿元！要补充这一差距，唯一的办法就是：政府完全免除房地产开发商应缴纳的约112万亿税，小编认为这是不可能的。

目前，中国房地产开发商的总债务空缺已达到11万亿元（作者自画）

情况大概就是这样。部分在建项目已完成预购，不能再出售，但房地产开发商手中也会有一些在建项目以外的所有权财产，这里也相互抵消，应该没有特别差的价值差异。重要环节是：如果房价继续下跌，房地产开发商手中的财产将下跌，那么房地产开发商将无法偿还债务。马上：中国房地产开发商一般处于资不抵债的程度，即整体破产。现阶段，他们只是在推迟破产浪潮的爆发。

亲爱的朋友们，这是中国负债飓风的根源，根本解决不了。除非房价再次飙升20%，否则要解决这个问题。但是，现在百业萧条，普通人也有承受力吗？根本不可能。所以各位，请做好负债风暴的准备。

小编:宇真

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